Покупатель пока не в курсе

8 октября «Мир квартир» опубликовал итоги третьего квартала: средняя цена квадратного метра в объявлениях о продаже вторичного жилья из выборки портала выросла на 3,6%. Предложение, по его данным, сократилось на 7%.

За сколько эти квартиры в итоге купили, публикация не сообщает. Объявления показывают, с какой суммы продавцы начинают переговоры. Чтобы узнать, на чём договорились, нужны данные о состоявшихся сделках.

Представим собственника, который нашёл похожую квартиру в соседнем доме и поставил столько же. Сосед тоже ещё ищет покупателя. Чужая непроданная квартира стала обоснованием собственной цены. Покупатель в этой оценке пока не участвовал.

Одну квартиру могут выставить собственник и несколько посредников, причём за разные суммы. Циан описывал эту проблему и свою систему поиска дублей. При подсчёте объявлений без очистки одна квартира попадёт в расчёт несколько раз.

Отдельно стоит исключать объявления-приманки. Возьмём условный пример: объект выставили по привлекательной цене, но показывать его не собираются. Звонящему предлагают другую квартиру. Использовать цену такой приманки для оценки соседнего жилья бессмысленно. Это не то же самое, что реальная квартира, которую собственник долго не может продать.

Исчезновение карточки тоже требует проверки. Продажу могли отменить, объявление перенести на другую площадку. Поэтому сокращение предложения на 7% само по себе не говорит о количестве сделок.

У Росреестра есть открытые обезличенные наборы данных о ценах зарегистрированных сделок. О них рассказывал Роскадастр. Их можно использовать для анализа, учитывая период и состав конкретной выгрузки. Наличие таких наборов ещё не означает, что в них найдётся цена продажи любой выбранной квартиры.

Для сопоставления нужны похожие объекты: место, характеристики дома, площадь. Состояние квартиры тоже влияет на сравнение, а в данных оно может быть неизвестно. Там, где удаётся связать объявление с подтверждённой сделкой, появляется возможность посчитать разницу между запрошенной и договорной ценой. Сам факт регистрации не подтверждает, что вся сумма уже передана продавцу.

В расчётной части нашего «Рентгена» на вторичка.рф заложена работа с открытыми наборами Росреестра и характеристиками объектов. От такой аналитики я жду объяснения, на каких данных получился ценовой диапазон и насколько они подходят для выбранной квартиры. О нехватке сведений в отчёте нужно говорить прямо.

Иван Коваль, kovalim